九七樓市

2009/12/15

諗極都唔明,點解磚頭可以咁貴。

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11 回應 to “九七樓市”

  1. Says:

    貴的不是磚頭,而是「空間」。

  2. Says:

    to 樓上的嘉:

    與其說是「空間」,不如說是「升值的幻覺」。

    要「空間」的話,租也可以。

    算一幢七百呎將軍澳的二手樓,現價約為三百五十萬;租的話則是萬二左右──即是用同樣的錢,可以住廿四年(假設樓價不升,不用付錢行利息,租金不升,亦不計管理維修,交易佣金等等)

    一般人的錯覺是,既然是這樣,到最後「買樓的人」會有一層樓,「租樓的人」則會一無所有,所以買樓是「抵的」!就是這種心態推動了人們買樓。

    九七後,某程度上我們明白了:
    (1)樓價可升可跌;
    (2)以上的假設,灟掉了現金流的重要性!!!!

    用回以上假設例子,假設你有三百五十萬現金在手,你就可以選擇:
    (a)做「買樓的人」──廿四年後,你會冇cash但有一層樓;
    (b)做租樓的人,而用手上的現金做投資。假設每年的回報率是5%(這是相對保守的回報率吧?!),而每年的租都是在年尾扣除的話(嗱,唔好搞到個execl file咁複雜~~~),到廿四年後你便會有五百萬左右的現金

    所以理性地看,買樓與否(又或說,樓價是否過高),是你要估計廿四年後,你買的樓會較現時升值多少,又或,你在樓宇以外的投資回報是如何而定。

  3. Sam Says:

    Lots of speculative money at that time.

  4. Gordon Says:

    人工升左三倍,樓價升左七倍,其實人工點計呢
    十年前一個初級文職人工同依家比可能貴左三倍,但問題係我地唔會十年都係做初級文職,理論上會升職,然後人工又自然升左,所以實際又只唔只三倍?

  5. Leon Says:

    活在香港,令人傷心

  6. Henry Says:

    樓上師兄“米”:
    你的ANALYSIS我2006年11月做過一次一模一樣的,還有幾個excel file,base on唔同assumption的結果,最後放棄了買奧運的一個細單位,最後因為"家"的原因,在2008年1月在一個投資價值不高的一個區用差不多價錢,買了一個呎樓差不多呎樓的單位。現在回想當然後悔極了無買奧運的單位,不單生活方面好,我現在身家至少多一百個。

    自已當然REVIEW了當年的那個決定,可以和大家分享。

    1,除非你好幸運你屋企人留層樓俾你,否則買不買第一層其實不是純投資,是如何解決居住的問題。居住的問題著眼點各投資不同。租屋你不會大裝修,買一間投資用樓和買一間自住用樓選擇地點可能不同,租屋你隨時要每年搬,無安穩的感覺(你不怕不安穩但你另一半,你的仔女可能不是這樣想)。租金加幅可以很厲害,07,08年加租4乘屢聽不鮮,會不會給你一個不安穩的感覺?突然不安穩的感覺會否令你突然有高位入市?我就有幾個租屋論支持者,在兩年加租60%後180度轉軚入市。

    2,投資5%回報不是很容易的。不是每個人都很紀律,買5%以上的收息股,或買指樓etf長渣不放。人多是貪,但眼高手低。現實是很多人好境時賺幾十個%不是問題,市差時倒跌輸突止蝕,回過神來市況己經反彈50%但你仍未入市。每個人都以為自己是exception,可惜大部份人都是平常人,包括我。而且投資股票比投資樓承受多很多引誘和壓力。你三百萬本的樓跌了5%,只要你唔係負資產或供唔到樓,其實感覺不太大,尤其大部份人不會每天睇自己層樓o既樓價,可能跌5%你唔知。但係三百萬股票跌了5%,即刻無了15萬,仲係你每次login e-banking就見到無左15萬,可能係你半年人工。一日無左半年人工,感覺難受到好易令你做出錯誤的投資決策。

    3.樓價同長線股價大多時候方向同步。你expect穩定股有5% annual回報。你不可以assume樓會長年不升。

    4.買樓leverage成本低,買股leverage成本高。買樓利息真的低無可低,一定比你其他借錢途徑成本低,而且不會call margin,安全很多。

    很少人會用3.5m cash買樓。你用mortgage買樓,其他錢投資的話,結果會很不同。你不妨用個excel玩下。leverage make a huge difference!!

    5. there are more than 2 options!
    你可以買樓收租,自己再租屋。不同需要的人可以有不同組合,買大租細、買細租大、只用一半錢買樓收租…

    我不是話買樓俾租樓好,不同人不同需要。但你分析決擇時,不妨考慮以上各點。

  7. Says:

    Henry,

    你的論點很實在...而且你有實戰經驗,可能比我正確。

    你大部份的論點我都同意;而我就是十多年內都不斷在租樓,搬搬搬的人。搬都真係幾煩。

    所以我同你個結論其實一樣,就係買唔買樓,基本上係睇每個人自己既唔同情況。

  8. 五點 Says:

    我一想投資和樓便頭痛.

    所以還是不想為妙.

  9. winson Says:

    「因為”家”的原因」
    淨係呢句就無得計啦…
    就算我搬屋無所謂
    唔見得外母都無所謂…

  10. Sam Says:

    Justin I actually quite look forward to your new analysis on Hong Kong issues.

  11. 馬沙 Says:

    聖誕快樂 ^_^


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