諗極都唔明，點解磚頭可以咁貴。
凍啡走甜
Justin Yip。第四代香港人。好懶醒，自大又自卑。面前有珍饈百味，但總覺隔離飯香。
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- Justin Yip。
第四代香港人。
好懶醒，
自大又自卑。
面前有珍饈百味，
但總覺隔離飯香。 - yipjustin[at]gmail.com
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凍啡走甜 
2009/12/16 於 02:46
貴的不是磚頭，而是「空間」。
2009/12/16 於 04:18
to 樓上的嘉：
與其說是「空間」，不如說是「升值的幻覺」。
要「空間」的話，租也可以。
算一幢七百呎將軍澳的二手樓，現價約為三百五十萬；租的話則是萬二左右──即是用同樣的錢，可以住廿四年（假設樓價不升，不用付錢行利息，租金不升，亦不計管理維修，交易佣金等等）
一般人的錯覺是，既然是這樣，到最後「買樓的人」會有一層樓，「租樓的人」則會一無所有，所以買樓是「抵的」！就是這種心態推動了人們買樓。
九七後，某程度上我們明白了：
（１）樓價可升可跌；
（２）以上的假設，灟掉了現金流的重要性！！！！
用回以上假設例子，假設你有三百五十萬現金在手，你就可以選擇：
(a)做「買樓的人」──廿四年後，你會冇cash但有一層樓；
(b)做租樓的人，而用手上的現金做投資。假設每年的回報率是5%（這是相對保守的回報率吧？！），而每年的租都是在年尾扣除的話（嗱，唔好搞到個execl file咁複雜～～～），到廿四年後你便會有五百萬左右的現金
所以理性地看，買樓與否（又或說，樓價是否過高），是你要估計廿四年後，你買的樓會較現時升值多少，又或，你在樓宇以外的投資回報是如何而定。
2009/12/16 於 08:33
Lots of speculative money at that time.
2009/12/16 於 10:43
人工升左三倍,樓價升左七倍,其實人工點計呢
十年前一個初級文職人工同依家比可能貴左三倍,但問題係我地唔會十年都係做初級文職,理論上會升職,然後人工又自然升左,所以實際又只唔只三倍?
2009/12/16 於 11:57
活在香港，令人傷心
2009/12/16 於 12:03
樓上師兄“米”：
你的ANALYSIS我2006年11月做過一次一模一樣的，還有幾個excel file，base on唔同assumption的結果，最後放棄了買奧運的一個細單位，最後因為"家"的原因，在2008年1月在一個投資價值不高的一個區用差不多價錢，買了一個呎樓差不多呎樓的單位。現在回想當然後悔極了無買奧運的單位，不單生活方面好，我現在身家至少多一百個。
自已當然REVIEW了當年的那個決定，可以和大家分享。
1，除非你好幸運你屋企人留層樓俾你，否則買不買第一層其實不是純投資，是如何解決居住的問題。居住的問題著眼點各投資不同。租屋你不會大裝修，買一間投資用樓和買一間自住用樓選擇地點可能不同，租屋你隨時要每年搬，無安穩的感覺(你不怕不安穩但你另一半，你的仔女可能不是這樣想)。租金加幅可以很厲害，07,08年加租4乘屢聽不鮮，會不會給你一個不安穩的感覺？突然不安穩的感覺會否令你突然有高位入市？我就有幾個租屋論支持者，在兩年加租60%後180度轉軚入市。
2，投資5%回報不是很容易的。不是每個人都很紀律，買5%以上的收息股，或買指樓etf長渣不放。人多是貪，但眼高手低。現實是很多人好境時賺幾十個%不是問題，市差時倒跌輸突止蝕，回過神來市況己經反彈50%但你仍未入市。每個人都以為自己是exception，可惜大部份人都是平常人，包括我。而且投資股票比投資樓承受多很多引誘和壓力。你三百萬本的樓跌了5%，只要你唔係負資產或供唔到樓，其實感覺不太大，尤其大部份人不會每天睇自己層樓o既樓價，可能跌5%你唔知。但係三百萬股票跌了5%，即刻無了15萬，仲係你每次login e-banking就見到無左15萬，可能係你半年人工。一日無左半年人工，感覺難受到好易令你做出錯誤的投資決策。
3.樓價同長線股價大多時候方向同步。你expect穩定股有5% annual回報。你不可以assume樓會長年不升。
4.買樓leverage成本低，買股leverage成本高。買樓利息真的低無可低，一定比你其他借錢途徑成本低，而且不會call margin，安全很多。
很少人會用3.5m cash買樓。你用mortgage買樓，其他錢投資的話，結果會很不同。你不妨用個excel玩下。leverage make a huge difference!!
5. there are more than 2 options!
你可以買樓收租，自己再租屋。不同需要的人可以有不同組合，買大租細、買細租大、只用一半錢買樓收租…
我不是話買樓俾租樓好，不同人不同需要。但你分析決擇時，不妨考慮以上各點。
2009/12/16 於 19:42
Henry，
你的論點很實在．．．而且你有實戰經驗，可能比我正確。
你大部份的論點我都同意；而我就是十多年內都不斷在租樓，搬搬搬的人。搬都真係幾煩。
所以我同你個結論其實一樣，就係買唔買樓，基本上係睇每個人自己既唔同情況。
2009/12/17 於 19:58
我一想投資和樓便頭痛.
所以還是不想為妙.
2009/12/21 於 05:02
「因為”家”的原因」
淨係呢句就無得計啦…
就算我搬屋無所謂
唔見得外母都無所謂…
2009/12/21 於 10:01
Justin I actually quite look forward to your new analysis on Hong Kong issues.
2009/12/24 於 12:27
聖誕快樂 ^_^